“快人半拍”铸就百亿万达

    王健林认为房地产企业对中国经济作的贡献比较多，但是得到的表扬比较少。

    32岁之前的王健林，是一个优秀的军人。今天的王健林，声望来自他一手创办的万达集团，一个曾经因为足球而扬名天下，依靠地产而迅速壮大的企业。

    翻开万达的创业史很容易发现，这是一个总能“快人半拍”的企业：在大连率先从事旧城改造，在东北率先进行股份制改造，在全国率先参与足球也率先退出足球，在地产界率先开创了“订单商业地产”模式，率先尝试“房地产信托基金……总是快半拍最终让这个曾濒临破产的区办小企业成长为今天资产超百亿的地产巨头。

    率先尝试旧城改造

    1988年，万达创业元年。

    这一年，王健林从大连市西岗区政府办公室主任的位置上，请缨“主政”西岗区住宅开发公司，一个欠债149万元、濒临破产的企业。

    此前半年，王健林刚刚从部队转业落户大连，那个时候的他对房地产行业还非常陌生，然而，这个“门外汉”却很快选择了一个同行前辈不敢或者不屑于的项目：旧城改造。“拆迁回迁问题杂、成本高，没人愿意干，我们是大连的第一个”，实际上，万达也没有别的办法，那个时候开发项目要“配额”，万达拿不到，而旧城改造能得到政府的支持，“想开多少给多少”。

    在当时大连市政府南面，有一个“棚屋区”，很不雅观，领导对前来跑“配额”的王健林说：就这里，你想开发多少都行！然而，回家一算成本，每平方米的造价正好是当时大连的最高房价1200元，难怪没人愿意干！

    “那我们就多卖几百块钱呗！”初涉商海的王健林还是决定一搏，结果大获成功。“棚屋区”被改造成大连今天著名的“北京街”，“800多套房子，一个月就卖完了，一下子挣了一千多万！”

    “其实也很简单，我们就是做了几点创新，一是推出130多平米的大户型，二是在北方率先设计了明窗大厅，三是采用了铝合金窗。”多年以后，王健林轻描淡写回顾当年的成功。

    东北股改示范企业

    尝到甜头的“开发公司”开始将改造当成自己的“主业”，当其他同行回过神来的时候，王健林已经成了改造大连旧城区的“专业户”。

    “确实挣了不少，钱哗哗的来！”今天的王健林说起那个时候，依然兴奋。然而，那时的他却苦恼随着利润而来，原有的旧体制根本无法让企业展开手脚。

    一个广为流传的故事是，为了辞退两个“霸道”的司机，王健林最终要跑到市领导面前以辞职“相挟”，才能办到。而王健林心里最不能忘的，是那次员工集体“公费旅游”事件。

    “员工跟着我连续埋头干了两年多，第三个五一节，大家提议平时加班加点却不能加工资，能不能出去集体旅游一下，我想那也是应该的啊！”于是，包了几辆大巴，到一个景点，大家开开心心过了个周末。然而，他们还没有回来的时候，举报已经到了市纪委。节后上班第一天，王得到消息，给他的处分是“警告”或者“通报批评”。最终，在区纪委求情下，免去处分，但“每名员工必须把公费200元补回来”。

    这件事情对王健林打击很大，迫使他开始关注企业制度问题。1991年，当国家体改委和大连市体改委准备在大连选择三家企业作为东北首批股份制试点企业的时候，许多人都不愿意干，王健林却积极申请了，并成功争取到了名额，从而在企业制度改造上，在整个东北先行了一步。几年后，原有的国有股份彻底退出万达，王健林开始持有万达股份，真正成为了一名商人。

    进退足球都是第一

    万达发家于地产，但扬名于足球，直到今天，许多人还认为万达是一家“体育公司”。进入足球，万达抢了全国之先。“1994年，大连市体委主任找到我，说国家想搞足球联赛，我也算个著名的球迷了，所以就干了！”中国第一家职业足球俱乐部———万达足球俱乐部因此成立。

    很快，足球联赛在国内风风火火热闹起来，万达成了最大赢家———六年夺下四个冠军，创下连续55场不败纪录，大连万达也开始闻名天下，品牌知名度位居全国第五。

    数年之后，王健林又创造了一项新的纪录：第一个退出足球！“六年我们总投入了3个多亿，收回1亿多，净投入两个多亿，”但是王健林认为，让自己退出足坛的绝不是钱，“一年几千万，我花得起，但是把名声搞臭了，我就赔不起了！”

    在国内足坛因为黑幕、黑哨、假球、赌球等而“搞臭”的前夜，2000年，大连万达彻底远离了这个是非之地。“现在看来，我们走的恰是时候！”

    首创订单地产模式

    退出了足坛，王健林将万达的精力全部集中到了地产上，很快，一种新的商业地产模式在他手里出现了：先找沃尔玛等商家签租赁合同，然后再盖商场，以降低商业风险。王健林自己起了个名字，叫做“订单商业地产”。

    “第一次上门跟人家说，一口就被拒绝了，慢慢谈，一次一次上门谈，整整花了一年。”王健林告诉记者，为了说服沃尔玛，他上门跑了几十趟，对方才同意“试一试”。

    于是，王健林便将自己的完美构想让沃尔玛实实在在体验了一把：选定了地段优先告诉沃尔玛，然后根据沃尔玛的需要协商设计方案，以最快的速度如期交付使用。“实际上，沃尔玛也很希望能有这种模式，只是以前地产商们都没这么去干。”万达在一年之内让沃尔玛在全国6个城市试了六次，结果美国百胜、新加坡百胜等10多家全球连锁企业也加入了“合约”，“订单地产”模式正式形成。

    更重要的是，这种稳定的营收，让王健林得以开始另一步“先招”：将订单商业项目打包，送到海外融资。“很快、马上就会有了结果了！”1月3日，王健林告诉记者，现在是“静默期”，具体内容不能说。

    据透露，万达已经将手下现有的多个商业地产项目打包成“房地产信托基金”形式，准备于近期在香港股市上市，在此之前，来自全球著名投行澳大利亚麦格里银行的30亿人民币定向私募已经完成，之后公开的募资额度将高达10亿美元，如获成功，这将成为国内民企上市融资的最高额度。

    回顾王健林的创业史，“快人半拍”其实就是他敢做敢想、敢打敢拼的风格在商海中的成功上演，正是靠着十几年持续的“快人半拍”，王健林的地产帝国像滚雪球一样日益壮大，并且滚向更广阔的世界舞台。