揭密西湖第一爆的幕后 中国经济房地产化预警！

　　这不是杭州特有的现象。

　　统计数据显示，房地产业对地方财政的贡献率为51%！在土地财政魔咒的蛊惑下，地方经济已不可避免地走向了房地产化。

　　专家们警告说，“经济房地产化”正在透支中国的人口红利。将来两个家庭的4个老人把资产传给2个年轻人时，房地产将供大于求。

　　日本房地产泡沫即是“前车之鉴”。

　　一线调查

　　浙江大学相关人士披露

　　西湖第一爆幕后：一场政府与高校的合谋

　　“湖滨校区平整好的地块将于7月份交给嘉里（香港嘉里建设集团）建设，届时他们的大型商业项目将正式开工。”浙江大学一知情人士透露。

　　2005年，香港嘉里建设集团以24.6亿元拍得浙江大学湖滨校区地块后，这个“杭州地王”项目因一场宏大的爆破而引起了不少争议。浙江大学湖滨校区临近西湖，其三号教学楼是西湖风景区周边最高的建筑，这座设计寿命一百年的大楼，1月6日在360公斤炸药的作用下轰然坍塌。

　　记者日前在浙江大学湖滨校区内看到，这里已经没有任何爆破后的建筑废墟，曾经高楼耸立的校园内如今是一大块平坦的土地，正如两个多月前的那次爆破所预示的：这块土地上一切与学校相关的印记都会被抹去，包括95年的办学历史与人文积淀。

　　毋庸置疑，在这座被马可·波罗称为“世界最美丽华贵之城”的城市中，这100亩土地不仅贡献了1/10的当年地方财政收入，它还同时促成了“大学筹款还债，政府得到卖地款，商人获得西湖绝版地块”的三方共赢。

　　三号楼，以及它脚下临近西湖的土地，在它的商业价值被发掘之前，就已开始承载所有的争议和博弈。

　　“西湖第一高楼”曾被特殊对待

　　湖滨校区原是浙江医科大学（以下简称医科大学）的所在地，1998年医科大学并入浙江大学。资料显示，被爆破拆除的湖滨校区三号楼是医科大学于1993年建成的教学楼，地面19层，高67米，是西湖边最高的建筑，被称为“西湖第一高楼”。

　　“其实当时我们只想建7层，这样可以省去安装电梯的费用。学校一年的基建费用只有几万元，教学楼建得越高，水电等运营费用也就越多。”时任医科大学基建处处长的张世勋告诉记者说，当时学校已经委托浙江省建筑设计院做方案，但浙江省计经委不同意。“省里的意思是，要把三号楼作为浙江省第一个建筑设计公开招标项目。”张世勋说。

　　据介绍，当时的浙江省计经委出面邀请了浙江省建筑设计院、杭州市建筑设计院、工业部第二设计院、南京住宅建筑设计院等共6家设计单位参加投标。张世勋回忆说，经过评标小组评议，最终方案将在浙江省建筑设计院和工业部第二设计院的方案中产生。浙江省建筑设计院的设计是地面16层，造型矮胖；工业部第二设计院的方案地面22层，造型瘦长。

　　评标小组共有11位成员，组长由浙江省一位主抓建设的副省长担任，其余10人分别来自浙江省教委、浙江省计经委、浙江省及杭州市建委、规划局等单位。张世勋说，评标小组第二轮投票那天，副省长因为去宁波办事没有出席，出现了5票对5票的情形。后来决定由医科大学的一位副校长代表学校投了一票，22层的设计方案胜出。

　　“两个方案都达到了总建筑面积2.1万平方米的设计要求，但矮胖的设计方案要占用更多的土地，学校用地本来就非常紧张。”张世勋说。

　　在1981年版的杭州城市规划中，以南北向的西湖湖滨路、延安路和浣纱路为界划定了建筑限高区域：湖滨路以东、延安路以西区域内的建筑不得超过5层；延安路以东至浣纱路以西，建筑高度不能超过8层。处于控制区域内的三号楼，设计方案出现了22层和16层二选一的竞争局面，其实无形中透露出有关部门已经达成的某种默契——作为浙江省第一个设计公开招标项目，三号楼将被特殊对待。

　　“当时建筑风向发生了变化，提倡建高楼节约土地，”张世勋说，“刚建成的15层的中国银行大楼也为我们提供了一定的参照。”记者在现场看到，中国银行大楼位于延安路东侧，正对着医科大学，处于“建筑高度不能超过8层”的控制区域内。

　　据悉，在有关部门的肯定和支持下，三号楼项目由22层减为19层后得以上马，浙江省计经委为该项目拨款2100多万元。

 
　　博弈“西湖绝版地块”背后

　　医科大学位于西湖东面武林路以东、延安路以西、庆春路以北，距离西湖只有四五百米。这块100多亩的土地在2005年被拍卖时，因其绝佳的位置而被称为“西湖绝版地块”。

　　上世纪六七十年代，杭州市启动湖滨区域开发，南北向的延安路和东西向的庆春路被拓宽，医科大学的围墙两次后退。作为对学校的补偿，杭州市规划局将紧临医科大学的一块居民区划为医科大学的规划预留地。时任医科大学副校长（主管基建）的沈成芳对记者说，当时学校一年只有1000万元经费，也不可能通过市场筹集征地资金，这块地皮就一直没有拆迁。“上世纪九十年代初，浙江省计经委向学校提出征用这块地皮盖单位宿舍楼，被我们拒绝了。”

　　随着西湖湖滨地区交通和商业的发展，医科大学因其绝佳的地理位置变得炙手可热，打土地主意的机构络绎不绝。张世勋回忆说，学校最早和中国银行合作过，中国银行大楼建设期间借用学校的土地建了一栋两层楼房作为过渡，大楼造好后过渡房归学校所有。“后来陆续有单位来谈合作，建设银行想借我们的仓库建储蓄所，还有的单位想借学校南边靠东坡路的地皮建饭店。当时三号楼还没有建，学校用地本来就紧张，没办法合作。”张说。

　　医科大学的三号楼建成交付使用后，学校解决了用房紧张的问题，便开始谋划土地开发利用。“有一家生产录音带的日本企业，提出在学校图书馆位置造一栋楼，使用三年后该楼无偿转给学校，但学校领导有顾虑没有同意，” 张世勋说，后来有家香港公司想买学校的一块地建楼，因为学校处在控制区域内，建筑高度和密度都有限制，香港公司测算后认为收益不佳便放弃了。

　　沈成芳表示，当时学校没有什么商业开发经验，管理体制上也有许多制约，多次尝试未果后土地利用的事情便放下了。1998年，作为全国首批高校合并试点，医科大学、杭州大学和浙江农业大学被并入浙江大学，医科大学成为浙江大学医学院，土地利用自然由浙江大学通盘考虑 。

　　拥有4个校区、几万名学生的新浙江大学成为中国教育界的第一艘巨型“航空母舰”，急需修建一个统一的新校区。杭州市希望浙江大学在杭州城西买地建新校区，因为当时城西新区的开发刚刚启动，浙江大学新校区设在城西可拉动整个新区的发展。

　　浙江大学新校区一期于2002年10月竣工，总投资21亿元，其中17亿元是银行贷款，每年光利息就要支付六七千万元。浙江大学开了国内高校负债运营的先河，其敢于大额借贷的底气来源于主城区黄金地段的老校区的土地。据浙江大学原党委书记张浚生向媒体透露，杭州市政府曾多次劝说浙江大学用老校区的土地置换下沙大学城的3000亩土地，但学校没有同意。

　　据浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生介绍， 2002年，杭州的高校在政府的主导下掀起了外迁潮。当时，杭州在郊区规划了三个高校园区，将城区内的高校迁往高校园区，置换出主城区内的土地。“浙江大学老校区地块不断升值，其中湖滨校区因临近西湖土地升值的空间最大，置换土地学校得到的好处不多，学校更愿意通过市场化方式出让土地获得更大收益。” 赵杭生说。

　　2005年10月8日，湖滨校区地块以15亿元的底价挂牌出让。10月21日，经过102轮举牌，湖滨校区地块被香港嘉里建设集团以24.6亿元拍得。据悉，24.6亿元土地出让款浙江大学获得其中的17.6亿元，杭州市政府获得7亿元。

　　政府与高校的合谋

　　浙江大学炸楼卖地得以还清欠债，由此引发了不少争议。

　　浙江大学一位不愿透露姓名的教授认为，将众多高校迁往郊区圈在一个地方办学，是中国的一大“恶习”。商业开发将高校在老城区积淀下来的人文、历史痕迹全部抹去，今后城区里恐怕只有地产，没有文化。

　　据杭州当地媒体报道，在杭州未来20年的规划中，浙江大学西溪校区（原杭州大学）、华家池校区（原浙江农业大学）都将被开发利用，市中心只保留玉泉校区（原浙江大学）。而早在2002年的杭州大专院校土地置换潮中，包括中国计量学院、杭州电子工业学院、浙江工程学院、浙江财经学院等院校已被迁往滨江、下沙高教园区，这些高校的土地都被出让进行商业开发。

　　赵杭生尖锐地将之称为“政府和高校的合谋”。赵认为，高校搬迁纯粹是受经济利益驱动。地方政府开发新城区，把高校迁移过去不仅能提升人气，还可以将高校在老城区的土地出让获取土地收益。

　　“老城区内几乎没有土地可以征用了，高校土地出让是目前政府大量储备老城区优质土地的唯一渠道。”杭州某地产商说，“杭州实行的是'非饱和供应，有计划出让，持续保持卖方市场'的土地拍卖供应政策，湖滨校区地块卖出了天价，其示范效应将对杭州平均地价持续性上涨起到驱动作用。”

　　杭州是继上海之后建立土地储备中心的城市。设立土地储备中心的本意是收购破产或效益不高的国有企业的划拨土地，盘活闲置、低效利用的土地。然而在实际运作中，土地储备中心却成为政府“低进高出”，实现利益最大化的工具。资料显示，1999年～2000年，杭州土地储备中心收购土地的平均成本为69万元/亩，市场出让平均价格为147万元/亩；2002年，土地收购平均成本增加到约100万元/亩，而推向市场的土地价格高达600万元/亩。此后，杭州土地拍卖屡创纪录，湖滨校区地块拍出了2460万元/亩的天价。

　　在卖地聚财思路的驱动下，杭州房地产投资也逐年递增，房地产已经成为支柱产业。2003年～2005年，杭州市的房地产投资占全社会固定资产投资的比例保持在30%左右，占同期GDP的比重也连年超过12%。

　　政府垄断土地——土地升值——加大房地产投资——房价上涨——土地升值，在房地产的支撑下，地方经济进入一种政府调控的“良性”循环中。据统计，2002年，杭州市土地出让净收入占同期地方财政收入的25.3%；2003年，这个比重达到了58.6%；此后，这个比重一直保持在35%以上。

　　对地方政府过分依赖房地产的经济发展模式，有关专家敲响了警钟。国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广警告说：“房地产是一种快速致富的模式，将经济增长建立在财富增长而非竞争力增长的模式，是十分危险的。”

　　透视